Guia extenso, prático e atualizado para proprietários, investidores e autarquias. Inclui passos, justificações legais e equipa técnica a contratar. Preparado para o blog da MF Casas de Madeira.

Atualizado a: setembro de 2025

1) Antes de tudo: é possível construir em solo rústico?

Depende do caso. Em Portugal, a regra é que o solo rústico se destina primariamente a usos agrícola‑florestais e de proteção ecológica. Construções para habitação só são viáveis quando:

1. A lei e o PDM local permitem expressamente, e não existem condicionantes impeditivas (RAN/REN, áreas protegidas, leitos de cheia, servidões, etc.);
2. O projeto se enquadra numa via legal específica, por exemplo:
   • Reclassificação excecional para solo urbano (regime especial de 2024/2025) — normalmente viável em operações municipais para habitação pública/arrendamento acessível/custos controlados (não é, em regra, para moradias isoladas de iniciativa privada);
   • Empreendimento de Turismo no Espaço Rural (TER)/Turismo de Habitação (RJET) em solo rústico (com requisitos próprios);
   • Construções de apoio a exploração agrícola (e, em certas situações e sob condições apertadas, habitação do agricultor), mediante pareceres favoráveis e estrito cumprimento do PDM e regimes RAN/REN.

Nota importante: Colocar uma casa «amovível», «móvel», contentor ou tiny house não dispensa licenciamento quando há uso humano permanente e implantação com carácter de permanência (ligações a infraestruturas, fundações, plataformas, taludes, etc.). Os municípios tratam estas soluções como edificações sujeitas a controlo prévio.

2) O que mudou na “Lei dos Solos” em 2024/2025

Em 30/12/2024 foi aprovado um regime especial que permite, a título excecional, a reclassificação de solo rústico para urbano com finalidade habitacional (ou usos complementares). Em 09/04/2025, esse regime foi revisto pelo Parlamento, ficando mais restritivo. Em termos práticos:

• O mecanismo destina‑se sobretudo a operações municipais para habitação pública, arrendamento acessível ou custos controlados (exigência de afetação mínima de 70% da área de construção acima do solo a estas finalidades);
• Exige contiguidade com solo urbano, demonstração de impactos e viabilidade económico‑financeira, e parecer da CCDR (entre outras condições);
• Não se aplica a áreas de RAN/REN e a outras zonas de proteção — ou tem limitações muito relevantes;
• Tem vigência limitada e efeitos retroativos a 31/12/2024.

Conclusão prática: para o particular que pretende uma moradia isolada num rústico, esta via raramente é adequada. A abordagem realista passa por TER/Agroturismo (quando se pretende alojamento turístico) ou por apoio à exploração agrícola (quando existe atividade agrícola séria e comprovada), sempre compatibilizando com o PDM e obtendo pareceres RAN/REN quando aplicável.

3) Leituras do terreno: PDM + Condicionantes (RAN, REN, servidões)

Antes de contratar projetos, faça um diagnóstico documental:

• PDM do município (Sintra tem classes como espaços agrícolas nível 1–4, florestais, naturais, etc. – cada uma com regras distintas);
• Cartas de condicionantes:
  • RAN (Reserva Agrícola Nacional) – protege solos com maior aptidão agrícola; tem regras e parecer vinculativo da DRAP/DGADR para usos não agrícolas;
  • REN (Reserva Ecológica Nacional) – restringe fortemente edificações (com poucas exceções específicas);
  • Áreas protegidas (ex.: PNSC em Sintra), domínio hídrico, leitos de cheia, faixas de proteção, vias, servidões técnicas (linhas de água, alta tensão, etc.).

Documentos base a recolher:

• Identificação do prédio (certidão de registo predial, caderneta predial, planta cadastral);
• Topografia (levantamento topográfico georreferenciado);
• Fotografia aérea e ortofotomapas;
• Consulta PDM e cartas RAN/REN/áreas protegidas.

Dica MF Casas de Madeira: Nós tratamos do pré‑estudo de viabilidade urbanística e pedimos, consigo, as plantações e condicionantes certas, reduzindo risco e custos.

4) Vias legais possíveis (com exemplos de enquadramento)

4.1 Reclassificação excecional para solo urbano (habitação pública/acessível)

• Para quem serve: municípios e operações integradas com forte componente de habitação pública/acessível.
• Pontos‑chave: contiguidade com urbano, 70% da construção para habitação pública/arrendamento acessível/custos controlados, parecer CCDR, prazos de execução apertados, fora de RAN/REN.
• Realismo: pouco útil para moradias privadas avulsas.

4.2 Empreendimentos de Turismo no Espaço Rural (TER) / Turismo de Habitação

• Para quem serve: projetos com vocação turística (agroturismo, casas de campo, turismo de natureza) em solo rústico.
• Regime: RJET (instalação, exploração e funcionamento dos empreendimentos turísticos) + compatibilização com o RJUE e com o PDM.
• RAN: TER pode ser admitido até certos limites de área e com parecer vinculativo da entidade RAN (e demonstração de ausência de alternativa fora da RAN, preferindo solos de menor aptidão).
• REN: em regra não admite construção, salvo exceções muito específicas (apoios, equipamentos leves e condicionados).
• Realismo: via sólida quando o objetivo é alojamento turístico legal e o terreno cumpre os requisitos.

4.3 Apoio à exploração agrícola (e, em casos estritos, habitação do agricultor)

• Para quem serve: proprietários que efetivamente exploram o prédio (ou se associam a exploração existente) e conseguem demonstrar necessidade funcional.
• Regime: PDM + RAN (parecer) + RJUE. Em alguns PDMs, a habitação do agricultor pode ser viável (com áreas máximas, prova de exploração ativa, domicílio fiscal no concelho, etc.).
• Realismo: exige provas, plano de exploração e pareceres; é viável quando a exploração é genuína e o PDM o prevê.

4.4 Instalações temporárias ou estruturas ligeiras

• Estufas, abrigo de alfaias, contentores de apoio não vocacionados a habitação podem ser autorizáveis, sobretudo como apoio agrícola; continuam a depender do PDM/RAN/REN e, muitas vezes, de comunicação/licenciamento.

Mito a evitar: “Se for amovível não precisa de licença.” — Falso quando há uso humano e implantação estável.

5) Passo a passo (processo‑tipo)

ETAPA 0 — Pré‑estudo e estratégia

1. Recolha documental (propriedade, PDM, RAN/REN, condicionantes, topografia, acessos).
2. Definição da via legal mais adequada (TER? Apoio agrícola? Outra?) e do programa (áreas, volumetria, número de camas, anexos).
3. Roteiro de pareceres externos obrigatórios (RAN, REN, ICNF, APA, Infraestruturas, Proteção Civil, etc., conforme o caso).

ETAPA 1 — Pedido de Informação Prévia (PIP) ao abrigo do RJUE

1. Objetivo: obter decisão vinculativa sobre a viabilidade urbanística antes de investir em projetos completos.
2. Conteúdos usuais: memória descritiva com enquadramento legal no PDM, implantação, áreas, volumetria, acesso, estacionamento, justificação técnica (TER/apoio agrícola), peças desenhadas base (planta, implantação, cortes) e lista de pareceres externos a recolher.
3. Resultado: decisão municipal com condições a cumprir.

ETAPA 2 — Pareceres e autorizações externas

• RAN (DRAP/DGADR): pedido online (DRAPOnline) com estudo agrícola, áreas impermeabilizadas, prova de impossibilidade de alternativa fora da RAN, e compromisso de minimização/compensações quando aplicável.
• REN (CCDR): verificação se a implantação colide com áreas REN; se colide, avaliar exceções possíveis (normalmente muito restritas).
• Outros: ICNF (áreas protegidas), APA/ARH (domínio hídrico, faixas de proteção a linhas de água), ANEPC (segurança contra incêndio florestal), Infraestruturas de Portugal (proximidade a estradas nacionais), etc.

ETAPA 3 — Projeto de Arquitetura (e especialidades)

• Arquitetura compatível com o PDM (cérceas, materiais, inserção paisagística, afastamentos, estacionamento);
• TER: cumprir o RJET (tipologia, capacidade, requisitos de funcionamento) e, se em RAN, limites de área e condicionantes impostas pelo parecer;
• Apoio agrícola/habitação do agricultor: provar necessidade funcional (armazenagem, transformação, vigilância, residência ligada à exploração, etc.).

ETAPA 4 — Licenciamento (ou comunicação prévia, quando admissível)

• Novas edificações em regra seguem licenciamento (RJUE). A comunicação prévia pode aplicar‑se em casos específicos (p. ex., operação previamente titulada por PIP favorável e que cumpra todos os requisitos);
• Entrega no Balcão Urbanismo (presencial ou digital), pagamento de taxas, eventuais cedências e/ou compensações urbanísticas (quando aplicável).

ETAPA 5 — Obra e utilização

• Após deferimento e taxas, emissão de alvará; nomeação de Diretor de Obra/Diretor de Fiscalização; comunicação de início de obra;
• Cumprimento de planeamento e segurança em obra; inspeções municipais;
• Termo de responsabilidade de conformidade das especialidades e pedido de utilização (quando aplicável) ao concluir a obra.

6) Profissionais a contratar (equipa ideal)

• Arquiteto (projeto e coordenação geral; peça obrigatória em edificação);
• Engenheiro civil/estruturas (projeto de estabilidade e especialidades);
• Topógrafo (levantamento planimétrico/altimétrico);
• Engenheiro agrónomo/técnico agrícola (quando haja RAN e exploração agrícola);
• Biólogo/engenheiro do ambiente (quando haja REN/áreas protegidas/linhas de água);
• Jurista/consultor de urbanismo (enquadramento legal e estratégia);
• Projetistas de especialidades (térmica, acústica, água/esgotos, eletricidade, telecom, SCIE quando aplicável);
• Diretor de Obra/Fiscalização (fase de construção);
• Mediador/gestor de projeto (opcional) para orçamentação, planeamento e controlo.

MF Casas de Madeira dispõe de parcerias técnicas (arquitetura, engenharia, agronomia/ambiente e jurídico urbanístico) e coordena todo o processo, do PIP ao alvará e à execução, com soluções em madeira certificada e compatíveis com o enquadramento local.

7) Como justificar legalmente a colocação da casa (modelos práticos)

A) TER / Turismo no Espaço Rural

• Objetivo: alojamento turístico rural (agroturismo, casas de campo, natureza);
• Justificação‑tipo:
  • O uso turístico é compatível com a categoria de solo rústico indicada no PDM;
  • Se incide em RAN, demonstra‑se inexistência de alternativa viável fora da RAN, preferindo áreas de menor aptidão agrícola; respeitam‑se limites de área e demais requisitos do parecer DRAP/DGADR;
  • Se há REN, comprova‑se que a implantação não ocupa áreas REN ou, quando aplicável, enquadra‑se numa exceção expressa (apoios compatíveis), com medidas de minimização (permeabilidade, revegetação, drenagem sustentável);
  • Projeto cumpre RJET (tipologia, capacidade, requisitos de segurança e informação ao hóspede), RJUE e regulamentos municipais.

B) Apoio à exploração agrícola (e, se admissível, habitação do agricultor)

• Objetivo: edificação de apoio (armazém, transformação, abrigo de equipamentos) e, quando previsto no PDM e justificado, habitação associada à exploração;
• Justificação‑tipo:
  • Plano de exploração (cultura/pecuária, área, calendário, equipamentos, necessidades de vigilância e logística);
  • Necessidade funcional da edificação (armazenagem, frio, transformação, abrigo de alfaias, espaço técnico; ou residência para garantir gestão/vigilância da exploração);
  • Compatibilidade PDM e cumprimento RAN/REN (pareceres favoráveis quando incidência existir);
  • Medidas de integração paisagística e minimização de impermeabilização do solo.

C) “Casas amovíveis” / contentores / tiny houses

• Mensagem‑chave: quando há uso habitacional e carácter de permanência (ligações, plataformas, terraplenos), é edificação: precisa de enquadramento no PDM, pareceres e título urbanístico — tal como qualquer construção.

8) Erros comuns a evitar

• Comprar rústico sem estudar PDM, RAN/REN e servidões;
• Assumir que “pré‑fabricado” ou “amovível” dispensa licença;
• Tentar “habitação do agricultor” sem exploração real e sem cumprir o PDM;
• Ignorar linhas de água, faixas de proteção e risco de cheia;
• Avançar sem PIP num caso sensível — aumenta o risco de embargos e demolições.

9) Como a MF Casas de Madeira pode ajudar

• Estudo de viabilidade urbanística com leitura de PDM/RAN/REN;
• Preparação e submissão de PIP e licenciamento (em articulação com o seu município);
• Projeto de Arquitetura e Especialidades compatíveis com os regimes e com integração paisagística;
• Articulação com DRAP/CCDR/ICNF/APA e demais entidades;
• Fornecimento e construção de casas de madeira certificada (FSC/PEFC), com soluções sustentáveis (isolamentos, eficiência energética, fotovoltaico, águas, fossas/ETAR compactas, etc.).

Fale connosco: a equipa da MF Casas de Madeira tem contactos técnicos e experiência em processos PDM + RAN/REN. Ajudamos a transformar um terreno rústico num projeto legal, seguro e sustentável.

11) Referências oficiais (para consulta do leitor)

Sugerimos consultar diretamente a legislação e páginas oficiais pertinentes:

• RJIGT (DL 80/2015) e critérios de classificação/reclassificação (DR 15/2015)
• Regime especial 2024/2025 de reclassificação (DL 117/2024) e alterações por Lei 53‑A/2025
• RJUE (DL 555/99) — Pedido de Informação Prévia e licenciamento/comunicação prévia
• RAN — DL 73/2009 e DL 199/2015; Portaria 162/2011 (utilizações não agrícolas); DRAPOnline (pareceres)
• REN — DL 166/2008 (regime) e manuais/FAQs das CCDR
• RJET — DL 39/2008 (republicado pelo DL 80/2017) para Turismo no Espaço Rural
• PDM — regulamento e cartas (consultas municipais)

Aviso legal: Este guia é informativo e não substitui parecer jurídico nem as decisões do seu Município e entidades competentes. Cada terreno tem condicionantes únicas; valide sempre antes de comprar ou construir.

Fontes-chave (legislação e guias oficiais)

• RJIGT – Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (versão consolidada). Diário da República+1

• Critérios de classificação/reclassificação do solo – DR n.º 15/2015. Diário da República

• Regime especial de reclassificação – DL n.º 117/2024 e alterações por Lei n.º 53-A/2025 (mais restritiva: contiguidade, 70% habitação pública/acessível/custos controlados, parecer CCDR, exclusões em RAN/REN, etc.). Diário da República+1

• RJUE – Pedido de Informação Prévia (art. 14.º) e definições (“edificação” abrange construções com caráter de permanência). PGD Lisboa+1

• RAN – Regime (DL 73/2009 e DL 199/2015), orientações DGADR e pedido de parecer DRAPOnline. Governo de Portugal+3Diário da República+3Diário da República+3

• REN – Regime (DL 166/2008) e FAQs/explicadores CCDR. Diário da República+2CCDR LVT+2

• Turismo no Espaço Rural (TER) – RJET (DL 39/2008, republicado pelo DL 80/2017) + nota do Turismo de Portugal sobre utilizações turísticas em solo RAN. Turismo de Portugal Business+3Diário da República+3Diário da República+3

• PDM – Regulamento com classes (inclui espaços agrícolas Nível 1–4).

• “Casas amovíveis” também carecem de título urbanístico – notas e circulares municipais/CNT.