A abertura de um alojamento local (AL) em Portugal é um processo que envolve várias etapas, desde a escolha do local até a legalização e o cumprimento de requisitos legais. Aqui vai um passo a passo detalhado sobre como abrir e legalizar um alojamento local, incluindo como fazê-lo num terreno rústico.
1. Escolha do Local
- Verifique as características do imóvel ou terreno: Se deseja construir o alojamento num terreno rústico, verifique primeiro se é possível transformar ou construir nesse tipo de terreno. É essencial que o terreno esteja situado em zonas permitidas pelo Plano Diretor Municipal (PDM) e que tenha acesso a infraestruturas como água, eletricidade e saneamento básico.
- Solicite uma certidão de viabilidade de construção: Caso o terreno rústico seja viável para construção, peça uma certidão de viabilidade junto à Câmara Municipal.
2. Elaboração do Projeto Arquitetónico
- Contrate um arquiteto: Para construir um AL, é necessário elaborar um projeto arquitetónico e, no caso de terrenos rústicos, deve ser compatível com o Plano Diretor Municipal (PDM).
- Respeite o regulamento de construção: Certifique-se de que o projeto cumpre os requisitos estabelecidos no Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) e outras leis em vigor, como o Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, que estabelece o regime jurídico do Alojamento Local.
3. Pedido de Licenciamento para Construção
- Submeta o projeto à Câmara Municipal: A Câmara Municipal da área onde o terreno se situa avaliará o projeto e emitirá uma licença de construção. Para isso, terá de submeter o projeto de arquitetura, o projeto de especialidades (se aplicável), o pedido de licenciamento e pagar as taxas associadas.
4. Construção
- Inicie as obras após a aprovação do projeto: Após a aprovação do projeto pela Câmara Municipal, poderá dar início à construção do alojamento. Este deve ser construído de acordo com o projeto aprovado.
5. Legalização do Alojamento Local
Depois de o imóvel estar construído, ou caso esteja a utilizar um imóvel já existente, é necessário seguir os passos para legalizar o alojamento local:
a. Inscrição do Alojamento Local
- Plataforma Balcão do Empreendedor: A inscrição de um Alojamento Local é feita online no Balcão do Empreendedor através do portal: Balcão do Empreendedor.
- Documentos necessários: Ao registar o seu alojamento, precisará dos seguintes documentos:
- Certidão de viabilidade ou licença de utilização (se aplicável).
- Cópia da planta do imóvel.
- Identificação do proprietário ou gestor do AL.
- Comprovativo da titularidade do imóvel.
b. Classificação do Tipo de Alojamento Local
De acordo com o Decreto-Lei n.º 128/2014, o Alojamento Local pode ser classificado em quatro tipos:
- Moradia: Utilização exclusiva de um edifício independente.
- Apartamento: Alojamento localizado numa parte de um edifício, que não é utilizado na sua totalidade.
- Estabelecimento de hospedagem: Edifício destinado à prestação de serviços de alojamento temporário.
- Quartos: Quando se destinam a arrendamento de partes do imóvel.
c. Requisitos de Segurança
- Vistorias e equipamentos obrigatórios: Para obter o registo de AL, o imóvel deverá cumprir os requisitos de segurança, como extintores, sinalização de emergência, botões de alarme e saídas de emergência. É necessário agendar uma vistoria junto dos bombeiros locais ou de empresas especializadas.
d. Licenciamento da Atividade
Após a inscrição no Balcão do Empreendedor e a obtenção do número de registo, poderá começar a operar como Alojamento Local. No entanto, precisa de obter algumas licenças e autorizações adicionais:
- Licença de Utilização Turística: Quando aplicável, dependendo da classificação do alojamento.
- Inscrição nas Finanças: Deve inscrever a atividade nas Finanças e obter o número de contribuinte de pessoa coletiva, se o AL for gerido por uma empresa.
e. Regras de Convivência e Responsabilidade Civil
- Seguro de responsabilidade civil: É obrigatório para todos os AL ter um seguro de responsabilidade civil.
- Regulamento do condomínio: Caso o AL esteja inserido num edifício com mais apartamentos, é necessário verificar o regulamento do condomínio, já que alguns prédios proíbem a atividade de AL.
6. Obrigações Fiscais
- Inscrição nas Finanças: Caso o Alojamento Local seja operado como uma atividade comercial, deve inscrever-se nas Finanças como um “prestador de serviços de alojamento temporário”.
- Regime fiscal: Existem dois regimes fiscais para AL:
- Regime simplificado: Tributação de uma percentagem do rendimento.
- Regime de contabilidade organizada: Adequado para rendimentos mais elevados.
7. Regime Jurídico e Leis Relevantes
Aqui estão algumas das principais leis que regulam o processo de legalização e funcionamento de Alojamentos Locais em Portugal:
- Decreto-Lei n.º 128/2014: Estabelece o regime jurídico do alojamento local.
- Decreto-Lei n.º 63/2015: Altera o regime jurídico do Alojamento Local.
- Lei n.º 62/2018: Introduz restrições quanto à instalação de novos alojamentos locais em determinadas áreas (zonas de contenção).
- Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE): Regula o processo de construção e urbanização.
8. Onde Obter Mais Informações
- Balcão do Empreendedor: Portal online onde pode registar o alojamento e obter informação sobre licenciamento: Balcão do Empreendedor.
- Câmara Municipal: Dirija-se à Câmara Municipal do concelho onde o terreno ou imóvel está situado para esclarecimentos sobre viabilidade de construção e licenciamento.
- Portal das Finanças: Para mais informações sobre o regime fiscal aplicável ao Alojamento Local, consulte o Portal das Finanças.
Resumo das Etapas:
- Escolha do local e verificação da viabilidade.
- Elaboração do projeto arquitetónico e licenciamento.
- Construção.
- Inscrição no Balcão do Empreendedor.
- Cumprimento de requisitos de segurança.
- Obtenção das licenças necessárias.
- Inscrição nas Finanças.
- Cumprimento das obrigações fiscais.
Este é um processo burocrático, mas com um bom planeamento e seguindo estes passos, é possível abrir e legalizar um Alojamento Local, mesmo em terrenos rústicos, de forma legal e organizada.
