O pacote legislativo de habitação aprovado no início de 2026 representa uma reforma profunda na fiscalidade e no urbanismo em Portugal. Com a aprovação na generalidade a 9 de janeiro de 2026, o Governo e o Parlamento procuram atacar a crise habitacional através da redução de custos de contexto e do choque de oferta.

Abaixo, detalhamos as medidas com base no articulado e nas orientações das fontes oficiais.

1. O Novo Paradigma do IVA: 6% para Construção e Reabilitação

Uma das medidas mais ambiciosas é a descida do IVA de 23% para 6% em empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados ao mercado habitacional (venda ou arrendamento).

Condições de Elegibilidade:

Para beneficiar desta taxa, o imóvel deve cumprir critérios de acessibilidade financeira:

• Venda: O preço final não pode ultrapassar os 648.000 €.

• Arrendamento: A renda mensal máxima deve situar-se nos 2.300 €.

• Temporalidade: Aplicável a operações iniciadas entre setembro de 2025 e o final de 2029.

Autoconstrução (Restituição de IVA):

Para o cidadão comum que constrói a sua própria casa (HPP), o benefício funciona via reembolso. O dono da obra paga 23% e solicita a devolução do diferencial à Autoridade Tributária. O prazo legal proposto para este reembolso é de 150 dias.

Fonte Oficial: Para acompanhar a evolução legislativa e os textos das propostas de lei, consulte o portal do Parlamento (Assembleia da República).

2. Reforma Fiscal no Arrendamento: Taxas de 10% e Isenções

O Governo introduziu uma diferenciação clara entre o arrendamento livre e o arrendamento de “renda moderada”.

• Taxa Autónoma de 10%: Aplicável a contratos que respeitem o teto de 2.300 €/mês. Esta medida visa desencorajar a precariedade e estabilizar os preços no mercado médio.

• RSAA (Regime Simplificado de Arrendamento Acessível): Este regime, com entrada em vigor plena a 1 de junho de 2026, oferece isenção total de IRS/IRC sobre as rendas, desde que o valor cobrado seja pelo menos 20% inferior à mediana do mercado local (medida pelo INE).

Benefícios para o Inquilino:

O teto máximo de dedução de rendas no IRS aumenta progressivamente:

• 2026: Até 900 €

• 2027: Até 1.000 €

Fonte Oficial: Consulte o [link suspeito removido] para guias sobre benefícios fiscais e o Diário da República Eletrónico (DRE) para a leitura dos decretos-lei regulamentadores.

3. Reinvestimento e Mais-Valias

Para dinamizar o mercado de arrendamento, foi criada uma nova isenção de mais-valias. Se vender um imóvel e reinvestir esse valor na compra ou construção de casas para arrendamento moderado, o ganho imobiliário deixa de ser tributado em IRS. Esta medida visa converter capital imobiliário “parado” ou de luxo em oferta para a classe média.

4. IMT e Não Residentes: A Barreira dos 7,5%

O regime de IMT tornou-se mais restritivo para compradores não residentes, que passam a pagar uma taxa flat de 7,5%. No entanto, existe um mecanismo de incentivo à integração:

• Reembolso: O comprador pode reaver a diferença (pagando as taxas normais de residente) se transferir a sua residência fiscal para Portugal em 2 anos ou se colocar o imóvel no mercado de arrendamento acessível num prazo de 6 meses.

5. Simplex Urbanístico: Prazos e Licenciamentos

A alteração ao Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) foca-se na eliminação de tempos mortos.

• Deferimento Tácito e Prazos Curtos: Estão previstos prazos de decisão municipal entre 20 a 45 dias para a maioria dos processos.

• Responsabilidade dos Técnicos: Reforça-se a validade dos termos de responsabilidade assinados por arquitetos e engenheiros, reduzindo a necessidade de verificação prévia minuciosa por parte das autarquias em projetos padrão.

Fonte Oficial: Detalhes sobre ordenamento do território e habitação podem ser consultados no site do Portal da Habitação (IHRU).

Resumo de Prazos Críticos em 2026

Para construir uma casa de madeira com um orçamento de 100.000 € em 2026, é necessário um planeamento rigoroso que aproveite as novas medidas fiscais, especialmente o regime de restituição do IVA para autoconstrução.

Abaixo, apresento um plano prático para uma casa de aproximadamente 80 a 90 m² (T2 ou T3 compacto), equilibrando custos de obra, licenciamento e benefícios fiscais.

1. Distribuição Estimada do Orçamento (100k€)

Considerando que já possui o terreno, o valor de 100.000 € será focado na construção e legalização.

2. Oportunidade Fiscal: Recuperar o IVA (Simulação)

Com o novo pacote aprovado em janeiro de 2026, como autoconstrutor de Habitação Própria e Permanente (HPP), você pode recuperar a diferença entre os 23% e os 6%.

• IVA pago durante a obra (23%): 23.000 €

• IVA à taxa reduzida (6%): 6.000 €

• Valor a recuperar (Restituição): 17.000 €

Importante: Deve garantir que o empreiteiro fatura como “empreitada de construção”. No final da obra, tem 12 meses para pedir a restituição à Autoridade Tributária, que deverá reembolsar num prazo médio de 150 dias.

3. Cronograma de Execução

Graças ao Simplex Urbanístico de 2026, os prazos de licenciamento estão mais curtos.

1. Mês 1-2 (Projetos): Elaboração dos projetos de arquitetura e especialidades.

2. Mês 3-4 (Licenciamento): Submissão à Câmara Municipal. Se o projeto cumprir as normas, o prazo de decisão deve rondar os 30 a 45 dias (conforme a nova revisão do RJUE).

3. Mês 4 (Preparação): Execução das fundações e base de assentamento.

4. Mês 5 (Montagem): Levantamento das paredes de madeira e cobertura.

5. Mês 5 (Acabamentos): Instalações técnicas e interiores.

6. Mês 6 (Licença de Utilização): Pedido de utilização e entrada do processo de restituição de IVA.

• Contratos: Exija que todas as faturas discriminem o serviço. Faturas de apenas “compra de materiais” em lojas de bricolagem podem não ser elegíveis para a restituição total de IVA de empreitada.

• Fontes Oficiais: Consulte sempre o Portal da Habitação para confirmar se o seu concelho tem benefícios extra de reabilitação urbana (ARU).