O que é um terreno rústico e qual o seu potencial para construção?
A construção em terrenos rústicos, ou em áreas integradas na Reserva Agrícola Nacional (RAN), passou a ser viável com a entrada em vigor do novo Simplex Urbanístico no início de 2024, cujo objetivo é simplificar os processos de licenciamento. No entanto, há situações que podem impedir a construção, dependendo na maioria das vezes das decisões dos municípios. Saiba quais os cuidados a ter antes de investir.
O Decreto-Lei nº 10/2024, de 8 de janeiro, conhecido como Simplex Urbanístico, visa, entre outras medidas, facilitar o licenciamento de obras e promover a construção de novas habitações, especialmente num período em que a procura por casas supera em muito a oferta disponível no mercado. Uma das novidades deste decreto é a possibilidade de construir em terrenos rústicos ou em áreas da RAN.
Adicionalmente, esta legislação, que faz parte do pacote Mais Habitação anunciado pelo anterior Governo, também reduz os custos associados aos processos e simplifica a reclassificação de solos.
Desde que os terrenos sejam considerados aptos para construção, podem ser utilizados para projetos específicos, como a habitação pública ou de custos controlados.
Há ainda a possibilidade de solicitar a reconversão de um terreno rústico em urbanizável, permitindo a construção de uma habitação própria e permanente. Uma vantagem destes terrenos é que, geralmente, são mais acessíveis, tornando a concretização do sonho de ter casa própria mais viável.
Veja agora quais são os requisitos necessários para viabilizar a construção em solo rústico.
O que é um terreno rústico e qual o seu potencial para construção?
Para a maioria das pessoas, um terreno é apenas um terreno, e qualquer um pareceria ter potencial de construção. Contudo, apesar de à primeira vista serem semelhantes, os terrenos possuem classificações e finalidades distintas.
Podemos dividi-los em três tipos:
- Terreno urbano;
- Terreno urbanizável;
- Terreno rústico.
O terreno urbano já dispõe das infraestruturas essenciais para construção, como saneamento e eletricidade. O terreno urbanizável ainda não tem estas infraestruturas, mas está preparado para recebê-las. Por fim, o terreno rústico carece dessas condições, o que, em princípio, dificultaria a construção. Contudo, o Simplex Urbanístico introduziu novas exceções que alargam as possibilidades de construção.
Como verificar se um terreno rústico pode ser reconvertido?
Antes de adquirir um terreno rústico, seja para construir ou investir, é importante verificar a sua classificação e potencial. Pode fazê-lo de duas formas:
- Consultando a Caderneta Predial nas Finanças;
- Ou verificando o Plano Diretor Municipal (PDM) na Câmara Municipal, que define o uso permitido do terreno.
Entre os terrenos rústicos, há os que se encontram em zonas agrícolas, dedicados principalmente à agricultura, e os que estão em áreas protegidas, como montanhas ou lagos de valor natural reconhecido.
No PDM, os terrenos rústicos podem estar em áreas como:
- REN – Reserva Ecológica Nacional: zonas protegidas por razões ecológicas ou devido a riscos naturais, como cheias ou deslizamentos;
- RAN – Reserva Agrícola Nacional: terras com características ideais para agricultura, o que restringe a construção.
Nestes casos, deve contactar a Câmara Municipal para confirmar se o terreno que deseja adquirir ou que já possui pode ser reconvertido em terreno urbano ou urbanizável. A decisão será tomada pelos municípios e outras entidades, como as Comissões de Coordenação e Desenvolvimento Regional (CCDR).
Para terrenos rústicos em áreas RAN, as novas regras do Simplex Urbanístico podem simplificar o processo de reconversão, embora cada caso seja avaliado individualmente. A vantagem é que os prazos de resposta são agora mais curtos, e os pedidos são feitos através de plataformas eletrónicas, permitindo um acompanhamento mais eficaz.
Exceções que facilitam a construção em terreno rústico
Mesmo antes do Simplex Urbanístico, já havia exceções que permitiam a construção em terrenos rústicos, e estas continuam a ser válidas.
- Reconstrução de ruínas
Se o terreno tiver uma ruína ou construção antiga, é possível reconstruí-la, desde que não ultrapasse a área original. Normalmente, a Câmara Municipal autoriza a reconstrução, desde que não exceda o tamanho da edificação original.
Em algumas situações, pode ser autorizada uma ampliação até 20% da área original. A percentagem exata pode variar de município para município, por isso é aconselhável verificar diretamente com a autarquia.
- Edifícios de apoio ou armazenamento
Em terrenos agrícolas, é possível construir edifícios de apoio à atividade ou de armazenamento de materiais. Contudo, para que possam ser utilizados como habitação, será necessário obter uma licença específica da Câmara Municipal, o que pode não ser permitido.
- Casas pré-fabricadas ou bungalows
A instalação de casas pré-fabricadas ou bungalows em terrenos rústicos é uma questão que varia de município para município. Alguns permitem este tipo de construções, desde que cumpram certos requisitos, como licenças de construção, certificação energética e normas urbanísticas.
Se a conversão do terreno rústico para urbanizável não for possível, consulte as restrições da Câmara Municipal quanto à colocação deste tipo de edificações.
Dica: Se a casa for autossuficiente em termos energéticos e de saneamento, poderá ser considerada uma construção amovível, o que simplifica a sua legalização.
A construção em terrenos rústicos pode ser uma boa oportunidade, sobretudo numa altura em que o valor dos imóveis continua a subir. Além de não estarem sujeitos às restrições do PDM e terem uma localização mais próxima da natureza, o seu preço tende a ser significativamente inferior ao dos terrenos urbanos.
