A nova legislação dos solos, inserida no programa “Construir Portugal”, foi publicada na 1.ª série do Diário da República n.º 250, através da Lei n.º 117/2024, no passado dia 30 de dezembro. Esta lei estabelece critérios para permitir a reclassificação de terrenos rústicos em terrenos destinados a “habitação pública e acessível a custos controlados”. Segundo o diploma, a reclassificação só será permitida quando o objetivo for habitacional ou ligado a usos complementares da habitação.
Princípios essenciais da nova lei
Critérios de limitação de preço e registos obrigatórios
O Artigo 72.º-B define explicitamente que o preço de venda será limitado e deverá estar inscrito no registo predial. A regulamentação obriga à inclusão, nos contratos de promessa compra e venda, bem como nos registos de venda, da indicação de que se trata de habitação de valor controlado. O cálculo do “valor moderado” será definido pelo preço do metro quadrado de área bruta privativa, não podendo ultrapassar 125% da mediana concelhia ou 225% da mediana nacional, conforme o caso. Em casos de incumprimento, a penalização é a anulabilidade do ato jurídico.
Finalidades habitacionais e restrições ao uso do solo
A lei exige que 70% da área construída acima do solo seja destinada a habitação pública vendida por valores moderados. Excluem-se terrenos que integrem a Reserva Agrícola Nacional (RAN), a Reserva Ecológica Nacional (REN), zonas costeiras protegidas, áreas integradas no Sistema Nacional de Áreas Classificadas ou outras zonas descritas no mesmo Artigo 72.º-B.
Alterações em áreas rústicas
As novas zonas de construção devem confinar com áreas urbanas preexistentes, à exceção da construção habitacional destinada a trabalhadores agrícolas. Isto permitirá edificar em regiões atualmente isoladas de perímetros urbanos, aumentando a área destinada à habitação em todo o território nacional.
Garantias contra abusos e especulação
O decreto sublinha a necessidade de monitorização rigorosa para evitar especulação com os imóveis sujeitos a custos controlados. Esta preocupação foi manifestada por autarcas, como Álvaro Bila, de Portimão, que destacaram a importância de garantir um acompanhamento adequado para evitar irregularidades no futuro.
Implicações práticas e alterações administrativas
A decisão de reclassificação será submetida a deliberação da assembleia municipal, com proposta da câmara municipal, assegurando transparência e fiscalização colegial. Adicionalmente, o município terá direito de preferência após a primeira transmissão de frações construídas em terrenos reclassificados.
Este direito reforça a capacidade do Estado e das autarquias em promover habitação acessível e garantir maior equidade, integrando as necessidades locais e alinhando com o plano estratégico “Construir Portugal”.
Relevância para os proprietários
Para os proprietários, a nova lei dos solos traz limites ao aproveitamento de terrenos agrícolas e restrições nos processos de reclassificação. Contudo, possibilita a transformação de terrenos rústicos em áreas urbanizáveis, desde que obedeçam aos critérios estabelecidos.
Recomendamos que os proprietários consultem o texto integral da Lei n.º 117/2024, publicado na 1.ª série do Diário da República n.º 250, para informações completas sobre os decretos e regulamentações aplicáveis.
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