O processo de licenciamento de construção de casas em Portugal envolve várias etapas e pode variar dependendo de fatores como o tipo de construção (nova, remodelação, etc.), a localização (em zona urbana ou rural), e a complexidade do projeto. No entanto, de forma geral, o processo segue os seguintes passos:
1. Projeto de Arquitetura
- Elaboração do projeto: Um arquiteto ou engenheiro responsável deverá elaborar o projeto de arquitetura e as plantas detalhadas da casa, incluindo as características construtivas e os materiais a serem utilizados.
- Estudo prévio: Caso a construção seja em terreno com condições específicas (ex. terrenos com características ambientais especiais, fora de área urbana), pode ser necessário realizar um estudo prévio de viabilidade.
2. Licenciamento Municipal
- Pedido de Licenciamento de Construção: O pedido é submetido à Câmara Municipal da área onde se encontra o terreno, acompanhando o projeto de arquitetura e outros documentos, como a declaração de conformidade com o Plano Diretor Municipal (PDM), alvará de localização e outros documentos exigidos (ex. declaração de não construção em áreas de risco).
- Documentos adicionais: Dependendo da zona e do tipo de construção, pode ser necessário incluir outros documentos, como estudos de impacto ambiental ou relatório de gestão de resíduos, entre outros.
3. Análise pela Câmara Municipal
- Revisão do projeto: A Câmara Municipal revisa o projeto para garantir que ele cumpre as normas de construção e de ordenamento do território, incluindo o PDM, o Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação (RMUE) e as leis ambientais.
- Possíveis ajustes: Caso o projeto não esteja conforme as normas, a Câmara pode solicitar ajustes ou adaptações no projeto.
4. Emissão da Licença de Construção
- Após a análise e aprovação, a Câmara Municipal emite a Licença de Construção. Este documento autoriza o início da obra.
5. Execução da Obra
- Fiscalização da obra: Durante a execução da obra, o município pode realizar fiscalizações para garantir o cumprimento do projeto aprovado.
6. Licença de Utilização
- Pedido de Licença de Utilização: Após a conclusão da obra, deve ser solicitada a Licença de Utilização, que atesta que a casa foi construída de acordo com o projeto aprovado e está apta para ser habitada.
Quanto Tempo Leva o Processo?
O tempo de licenciamento pode variar significativamente, mas de forma geral, pode-se considerar os seguintes tempos médios:
- Projeto e Preparação: Dependendo da complexidade do projeto, pode levar entre algumas semanas a 3 meses para elaborar o projeto de arquitetura e preparar todos os documentos necessários.
- Análise Municipal: O processo de análise pela Câmara Municipal pode demorar de 1 a 2 meses, mas pode ser mais longo se houver necessidade de ajustes no projeto ou se forem exigidos estudos adicionais.
- Licenciamento: Após a análise, a emissão da licença de construção pode levar entre 1 a 2 meses, dependendo da câmara e da complexidade do processo.
Em áreas com alta demanda ou em casos de projetos mais complicados, o processo pode ser mais demorado, mas, no geral, o tempo total de licenciamento pode variar entre 2 a 4 meses para um processo sem complicações.
Fatores que Podem Atrasar o Processo:
- Necessidade de estudos adicionais (ambientais, geotécnicos, etc.)
- Ajustes no projeto a pedido da Câmara Municipal
- Processos de consulta pública ou licenciamento em áreas com regras urbanísticas mais rígidas
- Complexidade do terreno e exigências de fundações ou projetos estruturais especiais
A obtenção de uma licença para uma casa de madeira pode seguir o mesmo processo descrito, mas as características específicas do projeto, como o tipo de construção, podem exigir um acompanhamento mais detalhado junto da Câmara Municipal.
Se a Câmara Municipal não emite a licença de construção dentro do prazo estipulado por lei, o proprietário do terreno ou o responsável pelo projeto tem certos direitos legais e pode tomar medidas para resolver a situação.
Prazos para Licenciamento
De acordo com a Lei Geral do Urbanismo (Lei n.º 31/2014, de 30 de maio), as Câmaras Municipais têm um prazo para analisar os pedidos de licenciamento e emitir as licenças. Este prazo varia dependendo do tipo de licenciamento:
- Licenciamento simples: Para projetos simples, como casas em áreas urbanas, a Câmara tem até 60 dias para emitir a licença de construção.
- Licenciamento com análise mais complexa: Para projetos mais complexos, o prazo pode ser alargado para até 90 dias, ou até 180 dias em casos mais complicados, que envolvem processos de consulta pública ou análise de impactos ambientais.
Direitos do Requerente em Caso de Atraso
- Silêncio Positivo (Decurso do Prazo Sem Resposta)
- Se a Câmara Municipal não emitir uma decisão dentro do prazo estabelecido, e não houver qualquer pedido de informações adicionais, o “silêncio positivo” entra em vigor. Isso significa que, de acordo com a Lei do Procedimento Administrativo (Lei n.º 4/2015), o requerente pode considerar que a licença foi tacitamente concedida.
- Ou seja, se o prazo legal expirar e não houver uma resposta da Câmara, o pedido é considerado aprovado e o proprietário pode dar início à construção, mesmo sem uma licença formal. Este mecanismo visa garantir que os projetos não fiquem indefinidamente bloqueados por morosidade administrativa.
- Responsabilidade Municipal
- Caso o requerente inicie a construção com base no “silêncio positivo” e, posteriormente, seja questionado ou fiscalizado, a responsabilidade de regularizar qualquer erro ou omissão no processo recai sobre a Câmara Municipal.
- Ação Judicial por Atraso Indevido
- Se o requerente não estiver seguro quanto à possibilidade de invocar o “silêncio positivo”, ou se a situação for mais complexa, ele pode recorrer ao tribunal administrativo. Ação judicial pode ser tomada caso a Câmara não cumpra os prazos estabelecidos por lei.
- O interessado pode requerer uma declaração judicial para que o tribunal imponha uma decisão, com base na morosidade indevida da Câmara.
O Que Fazer em Caso de Atraso?
- Verificar o Cumprimento do Prazo
- O primeiro passo é verificar se o prazo realmente expirou. Caso a Câmara tenha solicitado informações adicionais ou a documentação não tenha sido corretamente submetida, o prazo pode ser suspenso até que a informação seja fornecida.
- Contactar a Câmara Municipal
- Se o prazo foi ultrapassado sem resposta, deve-se entrar em contato com a Câmara Municipal para obter esclarecimentos sobre a situação. Pode ser um erro administrativo ou a pendência de algum outro fator.
- Considerar o “Silêncio Positivo”
- Se, após o período legal de 60, 90 ou 180 dias (dependendo do tipo de licenciamento), não houver uma resposta formal, o requerente pode considerar a licença como concedida e dar início à obra, mas com cautela. Embora o “silêncio positivo” tenha valor legal, convém manter um registo da falta de resposta por parte da Câmara (ex. e-mail de consulta ou carta registada).
- Reclamar ou Ação Judicial
- Caso o requerente não queira iniciar a obra sem uma decisão formal, ou se preferir resolver a situação através da via judicial, ele pode formalizar uma queixa junto do tribunal administrativo, alegando a falta de cumprimento dos prazos legais e solicitando uma solução.
Conclusão
O silêncio positivo é um mecanismo importante para garantir que os processos de licenciamento não fiquem indefinidos devido à morosidade administrativa. Contudo, caso o proprietário prefira maior segurança jurídica ou caso o projeto seja complexo, ele pode procurar a Câmara ou recorrer aos tribunais administrativos.
