As Áreas Urbanas de Génese Ilegal (AUGI) em Portugal são zonas de construção que surgiram sem o devido licenciamento urbanístico, geralmente em áreas rurais ou de periferia que, ao longo dos anos, foram urbanizadas de forma desordenada. Este fenómeno ocorreu, principalmente, entre as décadas de 1970 e 1990, com a migração das áreas rurais para as zonas urbanas.

Características das AUGI:

1. Falta de Infraestruturas: Muitas vezes, essas áreas não têm acesso adequado a saneamento, eletricidade, água potável, estradas pavimentadas, entre outros serviços básicos.
2. Processo de Regularização: O Decreto-Lei n.º 91/95 e legislação posterior estabeleceram processos para a legalização destas áreas. Este processo permite a regularização das construções e a implementação de infraestruturas adequadas.
3. Intervenção das Autarquias: As câmaras municipais desempenham um papel fundamental na regularização das AUGI, definindo os planos de pormenor e orientando os proprietários sobre as condições necessárias para legalizar os imóveis.
4. Cooperativas e Associações de Proprietários: Em muitas AUGI, os proprietários unem-se em associações ou cooperativas para partilhar custos de infraestruturas e acelerar o processo de legalização.
5. Impacto no Valor dos Terrenos: Após a legalização e a melhoria das infraestruturas, o valor das propriedades tende a aumentar, tornando essas áreas mais atrativas para a construção e requalificação.

Desafios na Regularização:

• Complexidade Processual: O processo pode ser longo e envolver custos significativos para os proprietários.
• Coordenação entre Proprietários: Nem sempre há consenso entre os proprietários sobre a implementação de infraestruturas e partilha de custos.
• Condições Legais: Nem todas as construções podem ser legalizadas, especialmente se não estiverem de acordo com o Plano Diretor Municipal (PDM).
• Sim, é possível construir numa zona identificada como Áreas Urbanas de Génese Ilegal (AUGI), mas há restrições e procedimentos específicos que precisam ser seguidos. A viabilidade da construção depende da situação de regularização da área e do enquadramento legal no Plano Diretor Municipal (PDM) da respetiva câmara municipal.Aqui estão os pontos principais a considerar:
  

  1. Regularização Urbanística

  • Áreas Regularizadas: Se a AUGI já foi integrada num processo de regularização, existe a possibilidade de construir, desde que se cumpra o que está estipulado no plano de pormenor ou loteamento aprovado. A câmara municipal estabelece as normas, como áreas de construção, volumetria, afastamentos e infraestruturas necessárias.
  • Áreas Não Regularizadas: Se a AUGI ainda não foi legalizada ou regularizada, em princípio, a construção ou alteração de edifícios não é permitida até que o processo de legalização seja concluído.

  2. Condições Necessárias para Construir

  • Plano de Pormenor ou Loteamento: Para construir numa AUGI, a câmara municipal pode exigir a criação de um plano de pormenor ou um processo de loteamento, que defina os parâmetros urbanísticos (ruas, infraestruturas básicas, áreas verdes, etc.).
  • Infraestruturas: É essencial que a zona tenha ou seja prevista a implementação de infraestruturas como rede de saneamento, abastecimento de água, eletricidade, e acessos viários adequados. Muitas vezes, os proprietários são responsáveis por contribuir para os custos dessas infraestruturas.

  3. Licenciamento

  • Pedido de Licenciamento: Tal como em qualquer zona urbana, mesmo numa AUGI regularizada, é necessário obter um licenciamento de obras junto da câmara municipal. O projeto tem de estar de acordo com as normas urbanísticas estabelecidas para a área.
  • Restrição para Edifícios Existentes: Caso existam edificações irregulares, estas precisam ser legalizadas antes de se proceder a novas construções ou ampliações.

  4. Implicações do PDM

  • O Plano Diretor Municipal (PDM) pode condicionar o tipo de construção permitido numa área AUGI. Mesmo após a regularização, pode haver limitações quanto ao uso dos terrenos (habitacional, comercial, industrial) ou à volumetria e densidade das construções.

  5. Associações de Proprietários

  • Frequentemente, os proprietários numa AUGI formam associações para partilhar os custos de regularização e construção de infraestruturas, o que pode acelerar o processo de legalização e permitir a construção.

  Conclusão:

  • Sim, é possível construir numa zona AUGI, mas apenas em áreas já regularizadas ou em processo de regularização. Para tal, precisas de obter licenciamento e garantir que cumpres com todas as exigências legais impostas pela câmara municipal e pelo PDM.